Có nên lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ không?

Giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp. Đối với các mảnh đất có đầy đủ giấy tờ và không có tranh chấp thì thủ tục mua bán rất đơn giản và rành mạnh. Tuy nhiên muốn mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ thì cần thủ tục gì quá trình mua bán như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho bên bán và bên mua. Qua bài viết sau đây thì Văn phòng Thừa Phát Lại tại quận Đống Đa sẽ trả lời câu hỏi có nên lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ không? 

Cơ sở pháp lý

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.

Vi bằng là gì? 

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì khái niệm vi bằng cũng như giá trị pháp lý của nó được ghi nhận tại nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

Dựa trên khái niệm này thì không phải chủ thể nào cũng có thầm quyền lập vi bằng mà chức năng này được chỉ định riêng cho Thừa phát lại. Đây là một chức danh bổ trợ tư pháp có tính chất gần giống với thẩm phán, kiểm sát viên, luật sư, công chứng viên… Công việc của Thừa phát lại cũng liên quan trực tiếp và tạo ra những hệ quả pháp lý nhất định đến các chủ thể trong vi bằng. Do đó, tuy không phải là công chức, không phải người đại diện cho nhà nước nhưng thừa phát lại được tuyển chọn và bổ nhiệm theo tiêu chuẩn nghiêm ngặt.

Tại sao nên lập vi bằng

– Thứ nhất, vi bằng sẽ là căn cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Trường hợp hai bên xảy ra tranh chấp dân sự hoặc hành chính, vi bằng sẽ được tòa án xem xét là một chứng cứ để đưa ra phán quyết. Thông thường, trong tố tụng dân sự thì để bảo vệ cho quyền lợi của mình các bên phải tự thu thập và đưa ra các chứng cứ trước tòa án. Tòa án không tự mình thực hiện hoạt động thu thập chứng cứ mà chỉ đưa ra nhận định dựa trên các tài liệu được giao nộp. Chứng cứ khi được giao nộp cũng phải dựa trên sự thật cũng như có giá trị pháp lý thì tòa án mới căn cứ vào đó để giải quyết vụ án. Trong một số trường hợp khi thu thập được một số vật có liên quan đến vụ án các bên còn phải thực hiện một số thủ tục nhằm xác định rõ giá trị chứng cứ của chúng. Tùy theo từng trường hợp mà các bên sẽ phải thực hiện các công việc như giám định, định giá…… Những thủ tục này sẽ gây tốn kém rất nhiều thời gian và tiền của các bên. Do đó, thay vì đến khi tranh chấp các bên thực hiện các thủ tục tốn kém để khởi kiện thì có thể lập vi bằng tại thời điểm giao dịch. Vi bằng được lập hợp pháp sẽ sẽ được tòa án coi là chứng cứ mà không phải thực hiện bất kỳ thủ tục nào khác.

– Thứ hai, vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. khi tham gia vào các giao dịch hoặc khi các sự kiện xảy ra mà có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình, các bên nên cân nhắc lập vi bằng để có được căn cứ hợp pháp trước tòa án. Không những thế vi bằng cũng mang lại giá trị cho việc thực hiện các giao dịch theo đúng quy định pháp luật. Qua thực tiễn tư vấn pháp luật về vi bằng, thừa phát lại chúng tôi nhận thấy Các trường hợp dưới đây bạn nên lập vi bằng để làm chứng cứ.

Lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ

Trường hợp nào có thể chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ?

Nhà, đất chưa có sổ đỏ sẽ thuộc 1 trong 2 nhóm chính sau:

Trường hợp 1: Nhà, đất không có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp này sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đáp ứng đủ điều kiện. Vì vậy nếu có ý định mua thì cần phải đảm bảo nhà, đất không nằm trong trường hợp này. Nhất quyết không mua để tránh rủi ro thuộc về mình.

Trường hợp 2: Nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nưng vì một lý do nào đó mà chưa được nhà nước cấp làm sổ đỏ. Trong trường hợp này có 02 điều kiện có cần có để thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng đó là :

Nếu đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất nhưng chưa được cấp mà chủ mảnh đất đó muốn bán. Thì Bắt buộc phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng .

Chỉ khi có sổ đỏ thì mới tiến hành được công chứng và chuyển nhượng quyền sử dụng dất. Lúc lúc này bạn cần sùng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đẻ thực hiện theo trình tự.

Đất chưa có sổ đỏ được phép chuyển nhượng?

Thủ tục mua nhà đất chưa có sổ đỏ tức là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:

Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp theo quy định:

Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.

  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Những rủi ro trong việc mua bán nhà đất chưa sổ đỏ

Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ gặp những rủi ro sau:

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở. Bởi vì nó không phù hợp với quy hoạch.

Phân tích ưu điểm và rủi ro khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ

Nhà đất chưa có sổ đỏ theo lý là loại bất động sản chưa được hợp pháp hóa và chưa được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền hay còn gọi là mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế đất chưa có sổ đỏ lại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm từ người đầu tư bất động sản. Thậm chí, có người không tiếc tiền đầu tư vào loại hình này.

Ưu điểm

Hầu như không có căn cứ nào rõ ràng để chúng ta có thể định hình ưu điểm của phương án đầu tư vào dạng bất động sản không có sổ đỏ. Theo chia sẻ của một số người đang hoạt động trong lĩnh vực thì các trường hợp bỏ tiền đầu tư vào dạng đất này đều trông mong vào khoản lãi lớn trong tương lai.

Cụ thể, nhóm người này sẽ mua các mảnh đất chưa có sổ đỏ với giá thấp nhất có thể. Sau khi giao dịch thành công họ sẽ tìm cách hợp thức hóa mảnh đất để rao bán lại với giá cao gấp đôi, gấp ba. Chính vì khoản lãi đặc biệt này mà không ít người chấp nhận chịu rủi ro về mặt pháp lý, soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Rủi ro

Các trường hợp tiến hành mua đất chưa có sổ đỏ không phải trường hợp nào cũng thu về lãi. Thậm chí, hầu hết các bên tham gia giao dịch còn có khả năng phải đối mặt với khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý như:

– Sau khi được nhận chuyển nhượng mảnh đất bạn không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình được.

– Nếu bạn mua đất với mục đích trồng trọt, sản xuất nông nghiệp thì có thể không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi mục đích sử dụng mảnh đất ban đầu. Tuy nhiên, nếu bạn muốn mua để định cư lâu dài thì có khả năng sẽ gặp một số rắc rối trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Các trường hợp đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất khác mà chưa có sổ đỏ đều không thể đổi thành đất thổ cư (đất ở).

– Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể là dạng viết tay (do Nhà nước không chấp nhận văn bản đánh máy công chứng) nên giá trị pháp lý của hợp đồng không được đảm bảo. Nếu có các tranh chấp xảy ra trong phạm vi hợp đồng ký kết thì hợp đồng mua bán nói trên sẽ bị vô hiệu.

– Đất đai và nhà cửa không có sổ đỏ sẽ rất khó xác minh được nguồn gốc. Bạn gần như không xác định được liệu mảnh đất mình đã thực hiện giao dịch có thuộc diện đất bị thu hồi, đất đang tranh chấp, đất lấn chiếm bất hợp pháp,… hay không. Các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra bất cứ lúc nào và tương đối khó để kiểm soát

– Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất chưa có sổ đỏ không được tính là tài sản đứng tên công dân. Bạn sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng được.

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay. Cho nên, nó không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Hơn nữa, đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất. Người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ tư, theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý.

Nghị định 102/2014/NĐ-CP đồng thời đã quy định rõ về quy chế xử lý hành chính nếu công dân tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ. Cụ thể, công dân tham gia ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ bị phạt từ 3 đến 5 triệu VNĐ. Tất cả số lợi bất hợp pháp thu được từ hợp đồng này đều phải giao nộp lại cho Nhà nước.

– Nếu mảnh đất bạn mua nằm trong diện quy hoạch, bị thu hồi thì Nhà nước khó mà đảm bảo vấn đề bồi thường hoặc đền bù.

Từ những phân tích trên thì ta nên lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ để tránh những rủi ro không đáng có mà Văn phòng Thừa phát lại Đống Đa đã nêu ở trên.

Dịch vụ lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ của Văn phòng Thừa phát lại Đống Đa

Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:

  • Liên hệ trực tiếp qua số điện thoại hỗ trợ 24/24h: 0961029669
  • Gửi yêu cầu tư vấn, yêu cầu dịch vụ quan địa chỉ email [email protected]. Bạn chỉ cần ghi rõ thông tin, số điện thoại chuyên viên của chúng tôi sẽ liên hệ tư vấn trực tiếp để hỗ trợ dịch vụ.
  • Làm việc trực tiếp tại một trong các Văn phòng thừa phát lại gần nhất của chúng tôi.

Theo quy định của pháp luật hiện hành lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ phải được thực hiện bởi người được trao thẩm quyền là Thừa phát lại. Với đội ngũ Thừa phát lại, thư ký nghiệp vụ có uy tín, kinh nghiệm chuyên môn cao chúng tôi tự tin có thể cung cấp Dịch vụ lập vi bằng mua bán nhà đất khi chứ có sổ đỏ nhanh, trọn gói với chi phí hợp lý nhất hiện nay.

    Trên đây là tư vấn của Văn phòng thừa phát lại tại quận Đống Đa về vấn đề: “Có nên lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ không?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay đến Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669 hoặc gửi email [email protected]

Văn phòng thừa phát lại Đống Đa “VỮNG NIỀM TIN -TRỌN CHỮ TÍN”

Thông tin liên hệ:  VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA

Trụ sở chính: Lô A9 X1 , Ngõ 73 Nguyên Hồng, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669

Email: [email protected]

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết khác tại đây:

Developed by Tiepthitute
Bản đồ
Facebook Messenger
Chat với chúng tôi qua Zalo
Gọi ngay